マンション経営の4大メリット!~年金・保険・節税・インフレ~

こんにちは、ファイナンシャルプランナーのマサです。

みなさんは不動産投資、マンション経営が人気なのを知っていますか?

これまではお金持ちがするものというイメージが強かったのですが、今ではサラリーマンやOLの人も年齢性別問わず、どんどん始める人が増えています。

サラリーマンが節税方法の1つとして「サラリーマンでも節税できる!大増税時代の節税知識8選」の記事でも説明したとおり、利用する人が増えています。

さらに、節税目的だけではなく、「私的年金はどんなものがある?種類やおすすめはこれ!」の記事で、老後の資金作りとして不動産投資がいいと説明しました。

[https://shining-life.site/tax-savings-officeworker/] [https://shining-life.site/type-of-private-pension/]

とはいえ、マンション経営って金額が大きくなりがちなので、リスクにばかり目がいってしまう人もいるんじゃないしょうか?

今回はそんなマンション経営のメリットをみていきます。

マンション経営が選ばれる理由とは?

投資というと今大人気のiDeCoやNISA、FXに仮想通貨など、いろいろなものがあります。

[https://shining-life.site/ideco-summary/] [https://shining-life.site/nisa-comparison/]

その中でも、なぜマンション経営を選ぶ人が多いのかというと、「他の投資方法にはない仕組み」と「大きなメリット」があるからです。

1980年代、バブルと呼ばれた時代では不動産投資というと、土地ころがしが主流でした。

買った値段よりも高く転売する方法です。

ですが、これには不動産神話を前提にしているという大きな問題が根底にありました。

不動産神話とは

不動産は絶対に値下がりしない。必ず地価は上昇するという考えのことです。
今ではありえませんが、バブル当時は本当にこの考えが当たり前でした。

そしてフタを開ければバブルは崩壊、不動産価格も最高額の3分の1程度にまで下がりました。

その時に土地ころがしだけを考えて不動産を持っていた人は、大きな損失をだしました。

現代では、マンション経営という読んで字のごとく、経営をしていくため短期ではなく長期でリターン(家賃収入)を得るという考え方が主流です。

そしてこれこそが不動産投資の本物の価値といえます。

やっと本当の持ち方にたどり着いたといえますね。

メリット1)私的年金をつくる

少子高齢化で日本人口の約3人に1人はお年寄りです。

よく聞く老々介護の問題がでてくるのも当たり前で、仕方のない世の中になったということですね。

そこで深刻な影響を受けるのが公的年金制度です。

自分が年金を受け取る年齢になったときには、もらえる額は減ってると思っている方も多いんじゃないでしょうか。

他にも年金の支給年齢が引き上げられたり、医療費の窓口負担が増えたりと心配事は増えるばかりです。

マンション経営は、入居者が家主に支払う家賃が入ってきます。

ローンを組んで持った場合、その支払いを入ってきた家賃から払っていくのですが、ローンが終われば入ってきた家賃を丸々自分の好きなように使えるわけです。

公的年金の不足を入居者からの家賃収入という私的年金で、カバーできるというわけです。

家賃収入のイメージ

メリット2)生命保険の効果

マンションは家族に残せる資産です。

ですが、返済途中に自分が亡くなってしまったときは、ローンがどうなるのか心配になりますよね。

実は、家族に返済義務がいくことはありません。

ローンを組むときには団体信用生命保険という生命保険に加入します。

しかもその保険料は金融機関への返済とは別で支払う必要はありません。

さらに通常の生命保険であれば、年齢によって月々の掛け金が上がっていきますが、こちらも年齢によっての違いはありません。

ですので、マンションオーナーが万が一亡くなった場合は、この生命保険から借入れを一括で返済されるので、家族にはローンのないマンションを残せます。

残った家族は、そのマンションを売却して大きな金額を受けとるも良し、ずっと持っておいて家賃収入を受けとり続けるも良し、好きな方法を選べます。

公的遺族年金とは別で、私的遺族年金として準備をしておけるというわけです。

団体信用生命保険のイメージ

メリット3)税金の還付を受ける節税効果

あなたが住むために家を購入した場合、住宅ローン控除を受けて税金が戻ってきますよね。

あの制度とは別の節税方法ができます。

マンション経営の収入といえば、入居者から入ってくる家賃収入です。

では、経費(支出)はどういうものがあるでしょうか。

ローンの返済で支払う利息、建物の減価償却費、管理費、その他にもたくさんの経費が認められています。

それらの経費が、年間の家賃収入額を上回ると不動産所得が赤字ということになり、本業でもらう給与所得から差し引いて差額の所得税が戻ってきて、差額の住民税は翌年の支払いが減額されることになります。

これは所得税と住民税、両方に節税効果がでるので2倍の効果が期待できます。

ですが、不動産所得が赤字になるということは損していることになるんじゃないの?と思った人もいるんじゃないでしょうか?

実は、ここがマンション経営の本領発揮です。

マンション経営での経費は全てが自分のお財布から出ていくお金じゃない、ということです。

例えば、先ほどの例で載せた建物の減価償却費は、「建物が経年劣化していくよね?」ということで、所有年度ごとに建物価格の何%かの経費が国に認められています。

毎年分割して経費としてだしていくイメージです。

でも実際には建物がなくなるわけではないですし、建物は管理・修繕で劣化も抑えることができます。

ローンの利息についても、入居者から入ってくる家賃から返済していくので、利息も入居者が払ってくれている状態で、オーナーの財布からでていくわけではありません。

このように不動産を持つことで自分のお金を使っていないのに書面上では経費として赤字にすることができるというわけです。

ただし、節税の効果はマンションを持った初年度が大きく、徐々に下がっていくので気を付けてください。

対策としては節税効果だけを期待してマンション経営をしないことです。

節税も大きなメリットではありますが、副次的なものだという捉え方のほうが良いかもしれませんね。

メリット4)インフレに強い

安倍首相や日銀が、「インフレ率2%」を目標に掲げていましたね。

なぜ国はインフレにしていきたいのかというと、円安に振れやすかったり、年金の支払う額が実質的に減ったり、国の負債が目減りしたり、税収が増えたりと国にとってはたくさんのメリットがあります。

でも、私たちにとっては、物の値段が上がったり、税金が上がったり、年金が減ったりと不安が大きくなるばかりです。

インフレが進むと物の価値が上がり、お金の価値は下がります。

資産が円での預貯金や生命保険だけだと、実質的には大きく目減りをしてしまいます。

ですが、マンションは実物資産です。

物の価値が上がればマンションの価値も上がることで、売却するときの価格もその時のお金の価値で売却することができるので、インフレに強いというわけです。

メリットばかり見るのは気を付けて!

  1. 私的年金としての家賃収入
  2. 大きな保障の団体信用生命保険
  3. 節税での税金還付
  4. インフレに強い実物資産

これらがマンション経営の4大メリットです。

魅力があって大きなメリットですが、「マンション経営(不動産投資)の7つのリスクとその対策」の記事で説明している通り、マンション経営には空室や地震などのリスクもあります。

[https://shining-life.site/apartment-management-seven-risks/]

それらのリスクもしっかり把握したうえで、プランを組んでいくことが大切です。

安定しない経済状況のなかで、増税・医療費や介護費の増加・退職金の減額など、不安はつのるばかりです。

国がどうにかしてくれると高をくくっていると、足元をすくわれかねません。

後になればなるほど、老後の準備期間は短くなります。

短期間でしようと思うと、負担はそれだけ大きくなるのも当たり前です。

時間を味方につけて早めの準備が成功のコツです。

地方の人が都市部でマンションを持つ理由」の記事でも書いていますが、不動産投資はどこに住んでいてもできるものです。

[https://shining-life.site/local-people/]

自分は地方の田舎に住んでるから、不動産投資は都会に住んでる人がするものと諦めるのは、本当にもったいないことです。

みんなが安心できるようになれば嬉しいです。